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杭州以后可能连房租也要「限价」

  1.

  大城市想要留人,光靠打击房价是不够的。上周六,后台有一位粉丝留言说:限价虽好,但这两年杭州房价还是贵了好多啊。

  一座城市发展,既离不开土地财政,更离不开人。

  所以我们看到,二线城市一边上瘾似的在疯狂卖地,一边锣鼓喧天在到处抢人。但很多外地人面对杭州的高房价,只能摇摇头:我爱杭州,但我爱不起啊。

  我身边有一些90后的年轻人,正值风华正茂、向上拼搏的年纪,却时不时要抱怨一下,并说:混不下去了,我可能要回老家种地了。

  杭州以后可能连房租也要「限价」

  “之前单身时,一个单间花掉了6分之一的工资,刚刚谈了女朋友,换了一套酒店式公寓,快4分之一了。”这位年轻人说:贵啊。再加平时吃穿用度,不可能存钱。

  至于买房?从来没敢想过。

  对于很多家里提供不了支持的年轻人来说,压倒他们的根本不是遥不可及的房价,而是让人恨不起来的房租。

  只要房价上涨,房租势必会跟着水涨船高,房东从来都不会放过任何一次涨房租的机会。

  2.

  同样是民生的事情,如果说,房价跟政府有千丝万缕的利害关系,每次打击房价,举着大棒,装模作样地敲打几下,那么在房租这件事上,只要能想到好办法,可以真的下狠手。

  毕竟,只要租得起房子,很多人还是愿意留下。

  这一次,深圳又走在最前面。

  7月4日,深圳市住房和建设局发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》。里面有如下表述:

  坚决贯彻落实稳租金调控目标,建立住房租赁指导价格发布制度,提高租金透明度......引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。对住房租赁企业向个人出租住房,并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,适当降低增值税征收率;对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,采取综合征收方式征税,2023年底前,综合征收率为0%。2019年9月30日起,个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。

  看起来,深圳是确定无疑要推行住房租金管制了。

  3.

  这是头一次提出要在租赁市场中建立「指导价」制度。这标志着,房地产调控从一手商品房买卖,蔓延到了住房租赁市场。

  4.

  这份《意见》包含6部分内容,我摘录重点:

  [1]多渠道增加租赁住房供应。

  力争2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。新增商品住房中,自持租赁住房供应比例原则上不低于30%。新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中,租赁住房总体供应比例原则上不低于50%。盘活存量住房,增加租赁住房供应。经改造或重新装修的租赁住房,须经第三方机构检测符合室内空气质量标准后,方可对外出租。杭州以后可能连房租也要「限价」

  [2]规范住房租赁市场行为

  建立住房租赁行业主体备案制度。全面实施住房租赁合同信息采集、登记或备案制度,推行租赁合同网签。出租人不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费。坚决贯彻落实稳租金调控目标,建立住房租赁指导价格发布制度,提高租金透明度......引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。对符合条件的住房租赁企业适当降低增值税征收率;对符合条件的个人采取综合征收方式征税,2023年底前,综合征收率为0%。对不符合条件的企业和个人现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。实行租赁住房管理“黑名单”制度,被相关主管部门认定不符合安全标准的租赁住房不得出租。

  [3]规范城中村规模化改造和租赁经营行为

  加大城中村综合整治财政补贴力度。进驻城中村开展规模化改造的,应当给予原承租人3个月以上搬离期限。改造后优先满足原承租人的租赁需求,并参照租金指导价格合理定价。

  [4]发挥住房租赁交易服务平台作用。

  通过平台实现找房、看房、选房、签约、备案及租金、水电等费用缴纳;实现虚假房源认定;提供居住证办理、积分入学、积分入户、住房公积金提取、住房租赁补贴、税收优惠、租赁咨询等一站式公共服务。住房租赁交易服务平台与政府相关部门、相关市场主体的业务系统互联互通,实现数据共享,建立长效机制。

  [5]加大住房租赁政策支持力度。

  启动房屋租赁市场管理立法工作。完善商品住房用地供应方式;完善租赁住房用地供应方式完善住房租赁税收政策加大住房租赁市场金融支持

  [6]加强住房租赁市场秩序整顿。

  严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打隔断群租、欺行霸市、暴力驱逐承租人等违法违规行为。严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为租房违规加杠杆提供产品和服务严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款对收集散户房源对外出租(轻资产运营)的住房租赁企业,银行不予发放贷款,不得通过信托通道、金融工具等进行融资加杠杆。

  5.

  一方面着重落实政府关于「加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举」的住房制度,另一方面着眼于整顿市场乱象,规范市场标准,准备立法。

  从《意见》中,我们能够很明显地得出「政府要加大对租赁市场掌控力度」的结论。

  在大数据的时代,信息不对称将会进一步消除,而随着个人信息的采集,租赁税收这一块也将无法回避,最终都会纳入完整的租赁管理体系中。

  6.

  一起回顾政府报告对租赁用房的描述:

  2017年,再完成棚户区改造600万套,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。2018年,支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。2019年,继续推进保障性住房建设和棚户区改造,保障困难群众基本居住需求。城镇老旧小区量大面广,要大力提升改造。杭州以后可能连房租也要「限价」

  很多人以为,今年没提「租购并举」,是风向变了。

  其实不然。就像今年没再提「房住不炒」,不是不重要,而是已经深入人心,没有必要反复强调。事实上,房产调控力度是不断加码,因城施策,精细落实,加速落地。

  不光如此,「棚改」转向「旧改」,也是多主体供给,多渠道保障的具体表现。

  租赁市场扶持的力度,不是减小了。

  7.

  无独有偶。

  在深圳《意见》出现后的一周,也就是7月11日,杭州市住房保障和房产管理局对下面三个有关租房政策意见进行了征集。可谓为是与深圳神同步。

  [1]《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法(试行)(征求意见稿)》[2]《关于促进杭州市住房租赁市场平稳健康有序发展的通知(征求意见稿)》[3]《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法(试行)(征求意见稿)》

  杭州的三个征求意见稿集合起来,主要目的是——在杭州逐步形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,确保立法质量,提高政策的可操作性。

  与深圳的那份《意见》方向、内容基本一致。

  8.

  其实,早在2017年7月,杭州就被列入全国首批培育和发展住房租赁市场试点城市。

  一直以来,杭州在租赁保障用房上的建设力度是比较大的。尤其是通过加快筹集蓝领公寓、开展人才专项租赁住房试点、落实自持商品房屋租赁、成立住房租赁行业协会等一系列工作,有效推进了试点工作。

  试点工作包括下面五个方面:

  [1]增加租赁住房供应。

  [2]培育住房租赁市场供应主体。

  [3]鼓励住房租赁消费。

  [4]加大政策扶持力度。

  [5]加强住房租赁市场监管。

  从具体内容看,与深圳本次的《意见》也是大同小异。

  9.

  在执行上,杭州也取得了不错的成绩。

  截至2018年年底,杭州共有25个蓝领公寓项目启动租赁受理工作,推出房源10568套(间),十多个项目已交付。

  2019年,杭州将继续加大蓝领公寓的建设力度,计划全市新增筹建蓝领公寓15000套(间)。

  区域目标新增上城区800套下城区1300套江干区2500套拱墅区1500套西湖区2500套滨江区2500套经济开发区

  700套萧山区1600套余杭区1600套

  2017年杭州提出一个总目标:未来五年公共租赁住房总量不少于8万套。在这个目标之下,明确了宅地出让配建比例和范围:

  杭州各区宅地所配建公租房比例

  主城区不低于总建面积的10%余杭/萧山区不低于总建面积的5%

  杭州以后可能连房租也要「限价」

  我们能感受到的事实是:基本上大部分的宅地土拍,总能见到「配建」二字。就是不知道,这些和商品房混在一起的多种「配建」,最终将以怎样的方式运作下去。

  10.

  杭州市住房租赁监管服务平台,已经运行了一年多。

  截至2019年1月31日,在平台开户的租赁企业和经纪机构合计233家,其中租赁企业128家,经纪机构105家,纳入平台管理房源20.3万套(间),租赁房源网上签约3.16万套(间)。